Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Un logement insalubre est un logement qui présente un danger ou un risque pour la santé physique des occupants ou des voisins. Il peut s’agir de maison individuelle, d’appartement, de cave, de sous-sol, de comble, de pièces de vie sans ouverture sur l’extérieur, de pièces de vie sans éclairement naturel suffisant, de pièces de vie avec configuration exiguë ou encore de locaux suroccupés.

Un logement insalubre est généralement considéré comme impropre à être habité, voire même inhabitable. Voici le point sur la notion de logement insalubre.

Que dit la loi sur le logement insalubre ?

Si l’on se réfère aux idées des habitants, un logement est insalubre quand il abrite des nuisibles, une humidité trop élevée, des plâtres qui se décomposent, des installations d’électricité et de chauffage qui ne fonctionnent plus correctement ou encore des équipements sanitaires qui sont dans un état déplorable.

En fait, la loi du 13 avril 1850 a décrit les logements insalubres comme suit : « logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants ». Cette insalubrité peut résulter de différents facteurs, dont : la mauvaise odeur, l’agglomération trop importante d’habitants, le manque d’air et de lumière, l’humidité et la malpropreté. Elle est inhérente à l’habitation et ses causes peuvent provenir de l’intérieur ou de l’extérieur.

Quels sont les principaux critères d’insalubrité ?

Différents critères peuvent effectivement être considérés pour reconnaître un logement insalubre. Tout d’abord, il y a la question d’éclairage. Un logement insalubre ne dispose justement pas de fenêtres et d’ouvertures qui donnent sur l’extérieur. Ce qui signifie qu’il ne permet pas à la lumière naturelle de pénétrer dans les pièces et donc de les éclairer et de les réchauffer.

Il y a aussi la question d’aération. Un logement peut être considéré comme insalubre quand il n’est pas suffisamment aéré et ventilé. Il faut que les occupants puissent renouveler l’air dans les pièces tous les jours et qu’ils puissent respirer de l’air frais, de bonne qualité.

L’autre critère non-négligeable aussi est la structure du logement, notamment l’organisation intérieure des pièces, leurs dimensions, leur isolation thermique et acoustique et l’état de leurs surfaces.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier la présence des différents équipements indispensables au confort et à la sécurité des occupants, dont : les sanitaires, les équipements de cuisine, l’évacuation des eaux usées, l’eau courante et potable, le chauffage et les installations électriques.

Un logement insalubre c’est également un logement mal entretenu. Il peut être inhabitable quand il est sale, en désordre ou en mauvais état.

Enfin, les derniers critères d’un habitat insalubre à soulever sont les principaux facteurs de risque dont : les installations qui peuvent produire une combustion, la présence de résidus toxiques tels que l’amiante et la peinture au plomb et les risques de chutes et de blessures.

Quelle est la différence entre logement insalubre et logement indécent ?

Il ne faut pas confondre logement insalubre et logement indécent. Un logement insalubre est toujours indécent, mais un logement indécent peut ne pas être un logement insalubre.

Parmi les indices de décence, il y a lieu de citer : une surface habitable minimale de 9 m² avec hauteur sous plafond d’au moins 2,2 mètres ; des pièces principales équipées d’un éclairage naturel suffisant et des installations et des raccordements d’électricité/de gaz/de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur et en bon état.

Puis, il y aussi : les équipements de sécurité qui protègent les occupant des risques de chutes et de blessures ; les fenêtres et les systèmes de ventilation qui permettent une bonne aération du logement et les matériaux de construction et des revêtements qui ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants.

Logement insalubre : qui contacter ?

Le locataire doit tout d’abord avertir le propriétaire bailleur en cas de logement insalubre. Il doit envoyer à ce dernier une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire bailleur ne donne pas de réponse et ne réagit pas, il peut contacter la mairie. Normalement, le service communal d’hygiène et de santé ou l’agence régionale de santé va intervenir pour attester de l’état du logement et pour envoyer un rapport au CODERST.

Après la transmission de ce rapport, le préfet va informer le propriétaire de la tenue d’une réunion avec le CODERST au moins un mois avant la date de la réunion. Et cette réunion va permettre la prise d’une décision en lien avec la nature de l’insalubrité, les causes et les solutions pour y remédier. Enfin, cette décision sera suivie par le préfet qui prononce un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Quelles sont les obligations du propriétaire en cas de logement insalubre ?

Les obligations du propriétaire peuvent varier en fonction du type d’arrêté.

Arrêté d’insalubrité remédiable

S’il s’agit d’un arrêté d’insalubrité remédiable, il doit réaliser les travaux dans le temps imparti. Sinon, il doit payer une astreinte pour chaque jour de retard. Ainsi, il doit donc recourir aux services de différents professionnels du bâtiment, notamment à des maçons, des charpentiers, des menuisiers pour garantir des travaux réalisés dans les règles de l’art.

Puis, il doit aussi faire appel à une entreprise de nettoyage et de débarras pour entretenir, désinfecter et désencombrer ses pièces. Le cas échéant, le préfet peut recommander la réalisation des travaux à sa place et lui demander des intérêts.

Par ailleurs, le propriétaire doit aussi trouver un autre logement salubre pour ses locataires pendant la réalisation des travaux, puisque l’arrêté peut être complété par une interdiction temporaire d’habiter dans le logement.

Arrêté d’insalubrité irrémédiable

S’il s’agit d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable, le logement insalubre ne pourra plus jamais être habité. Ainsi, le propriétaire doit proposer des solutions de relogement au locataire tout en lui versant une indemnité équivalent à 3 mois de son nouveau loyer.

Il convient de noter que les propriétaires concernés par un arrêté d’insalubrité peuvent aussi être poursuivis pénalement. Ils peuvent risquer un an d’emprisonnement et 50 000 euros d’amende s’ils n’effectuent pas les travaux et les nettoyages nécessaires.

Puis, ils peuvent encourir 3 ans d’emprisonnement et 100 000 euros d’amende s’ils ne respectent pas son obligation de proposer des solutions de relogement à ses locataires. Ils risquent également les mêmes sanctions s’ils continuent à percevoir des loyers malgré l’interdiction d’habiter ou s’ils menacent/intimident ses locataires afin de les faire renoncer à leurs droits.